樓盤量供應(yīng),、房價走勢,、成交量,、新開盤... ,，這些常常被我們視為樓市風(fēng)向標(biāo)，我們也常常用這些數(shù)據(jù)來分析1個板塊的發(fā)展和潛力,。而如果追根溯源,，其實土拍是能直接反映這個的，當(dāng)區(qū)域內(nèi)屢屢出現(xiàn)“面粉貴過面包”,，板塊的潛力定是毋庸置疑的,。

一：樓板價與房價的計算方法

所謂樓板價通俗的講就是，樓房所占用的土地,，土地轉(zhuǎn)讓金,，折合到樓房的面積上，產(chǎn)生的房價,，不算樓房的工程量造價,，比如土地價值40000萬，上面有100000平米的樓房,，樓板價就是土地價值除以樓房面積4000元/平米（舉例）,。

而其中樓房的工程量造價就大有文章了，直接會影響到房價的高低,。其中建筑成本,、設(shè)計成本、管理和稅費等自不用說,，更有我們看不到的灰色地帶,。在這里我們繼續(xù)小算一筆：

舉例，有一樓盤,，占地面積2萬平米,，總建筑面積17萬平米，其中計入容積率為10萬平米,，容積率為5,。土地購置成本為

10億，建安造價4億,，計算房屋成本,。

樓板價=1000000000÷170000=5822元/平米，建安成本==400000000÷170000=2353元/平米,；

如果動遷成本=800元/平米,，設(shè)計費監(jiān)理費咨詢費=500元/平米，配套成本=500元/平米,，資金成本=400元/平米,，管理成本=300元/平米，稅費成本=3000元/平米,；

那么Σ成本=土地成本+建安成本+動遷成本+設(shè)計費監(jiān)理費咨詢費+配套成本+資金成本+管理成本+稅費成本

=5882+2353+800+500+500+400+300+3000=13735元/平米,。

這只是按照一般標(biāo)準(zhǔn)算出來的成本總價,，開發(fā)商肯定是要盈利的，10%左右的利潤率還是比較合理的,，那么定價起碼要15000元/平米~

結(jié)論：5882元/平的樓板價,，賣出了15000元/平的單價，房價就是這樣來的~

二：樓板價對房價的影響

樓板價除了直接影響房價外,，更多的是帶來的一種“鼓動”作用,。面粉比面包貴的現(xiàn)象每年總有那么幾例，所拍土地的價格都要高于在售的樓盤,，再加上那些七七八八的成本,，等樓盤建成后，要價肯定要遠遠高于現(xiàn)在的在售樓盤,。另外,，如果我正在賣著這個地塊邊上的房子，那么我不提價才怪,！一連串的連鎖效應(yīng)甚至能夠帶動整個區(qū)域房價的上漲,！

結(jié)論：樓板價絕大可能帶動區(qū)域整體房價

三：一般工程開發(fā)周期

從拿地到開盤，理論上要在兩年內(nèi)完成,。樓板價這么高的項目,，兩年后能否預(yù)示著區(qū)域內(nèi)房價要漲？

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